CONTRACTUL DE INCHIRIERE IN SPANIA

Contractul de inchiriere a unei locuinte ( contractul de locatiune ) are ca obiect transferul de la locator la locatar a dreptului de folosinta temporara, totala sau partiala asupra bunului cu destinatia de locuit.
Partile contractului sunt locatorul (cel care inchiriaza imobilul cu destinatia de locuinta) si locatarul (persoana careia i se inchiriaza respectivul imobil).
Contractul se incheie in forma scrisa, nefiind necesara perfectarea sa in forma autentica, in fata notarului, facand parte din categoria acelor conventii care sunt valabile prin simpla exprimare a consimtamantului (solo consensu). Exista, de asemenea, obligatia inscrierii, in termen de 15 zile de la data incheierii contractului, la administratia financiara pentru a fi luat in evidenta fiscala, in vederea perceperii impozitului aferent. Multi proprietari de imobile evita inregistrarea fiscala sau, in cel mai bun caz, declara o valoare mult sub cea din contract. In asemenea situatie, pentru locatori, exista o data riscul de a fi sanctionati penal pentru evaziune fiscala, iar in al doilea rand, pot fi expusi sicanelor chiriasilor, care se pot prevala de neinregistrarea fiscala a contractului pentru a nu da inapoi cheile proprietarului pana nu obtin restituirea unei parti din chiria pe care au platit-o, de exemplu, sau, daca reaua-credinta merge si mai departe, pot sustrage bunuri apartinand proprietarului ori pot lasa facturi telefonice putin cam incarcate.
In ceea ce priveste clauzele contractului cele mai importante puncte ale acestuia se refera la :
1. SUBINCHIRIERE -- Chiriasul nu poate subinchiria total sau partial imobilul in care locuieste, decat daca are consimtamantul proprietarului locator. In cazul in care acest nucru nu e stipulat expres in contract locatorul poate rezilia contractul.
2. GARANTIE (FIANZA) – In contactele de loctiune care se refera la inchirierea unui apartament cu destinatia de locuinta , legea stabileste valoarea garantiei egala cu o luna de chirie . Adica daca chiria e de 500 de euro, fianta va fi si ea de 500 de euro.
In cazul in care se inchiriaza un local comercial, legea mentioneaza ca valoarea chiriei va fi de 2 luni de chirie. Adica daca chiria e de 500 de euro, valoarea garantiei va fi de 1.000 de euro.
Acest caz nu e imperativ, adica locatorul poate stabili o garantie mai mare in oricare dintre cazuri , dar niciodata mai mica.
3. CHELTUIELI- trebuie sa fiti atenti la ce se mentioneaza la acest capitol . De obicei , utilitatile intotdeauna vor fi supórtate de chirias. In ceea ce priveste cheltuielile de intretinere ( comunitatea) , in sarcina cui cade plata acestora depinde de acordul dintre locatar si chirias, oricare dintre parti putandu-le suporta. La fel se intampla cu cheltuilire de de reparatie acestea putand fi stipulate atat in sarcina proprietarului, cat si cea a chiriasilor, cu mentiunea ca in caz ca un se prevede nimic in contract acestea vor casea in sarcina locatorului.
Cheltuielie de imbunatatire le suporta de obicei chirasul , propietarul nefiind obligat la plata acestora decat daca s-a stabilit acest lucru expres.
4. PRETUL CHIRIEI- chiria trebuie sa fie specificata clar in contract precum si regulile de modificare a acesteia si modalitatile de plata. In mod normal se stabileste incrementarea procentuala a acesteia cu valoarea IPC (Indices de Precios de Consumo)
5. TERMENUL CONTRACTULUI- se stabileste de comun acord prin vointa partilor, fiind necesare specificatiile privind data intrarii in vigoare si durata contractului. In cazul in care s-a incheiat un contract de inchiriere pe durata determinata, acesta va produce efecte pana la expirarea termenului, iar in caz contrar, cand durata este nedeterminata aceasta se prezuma a fi de 1 an.
6. PRELUNFIREA TERMENULUI CONTRACTULUI – atat timp cat durata contractului e determinata si e stabilita pe o perioada mai mica de 5 ani , prelungirea duratei contactului pe durate anuale e obligatorie pentru locatar si optionala pentru chirias.
7. DENUNTAREA UNILATERALA - Chiriasul are dreptul la rezilierea contractului de inchiriere inaintea termenului stabilit, cu conditia unui preaviz intr-un termen de 60 de zile. Locatorul nu are dreptul de a cere denuntarea unilaterala inainte de termen.

Ipoteze de incetare a contractului de inchiriere:
1. La initiativa chiriasului,
- cu conditia notificarii intr-un termen prealabil de cel putin 60 de zile
- neefectuarea reparatiilor ce cad in sarcina proprietarului
- perturbarea lui de catre locatar in folosinta linistita, normala a acesteia.
2. La initiativa proprietarului, cand chiriasul:
- nu a platit chiria
- a produs insemnate pagube locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si altor bunuri aferente lor sau daca instraineaza fara drept parti ale acesteia;
- are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei;
- nu a respectat clauzele contractuale.

3. La expirarea termenului prevazut in contract, daca partile nu convin asupra reinnoirii acestuia.

4. Prin parasirea definitiva a locuintei sau decesul chiriasului care este titular de contract. Acesta inceteaza in termen de 30 de zile de la momentul parasirii locuintei, respectiv de la data inregistrarii decesului. Pot exista insa persoane care dispun de drepturi locative, astfel incat inchirierea poate continua in beneficiul sotului sau sotiei, daca a locuit cu titularul de contract, in beneficiul copiilor, nepotilor, parintilor, bunicilor, daca au locuit cu acesta sau in favoarea altor persoane care au locuit cu chiriasul cel putin un an si care au fost mentionate in cuprinsul contractului de inchiriere.

5. Separare, divort sau nulitatea casatoriei- sotul chiriasului poate continua in locuinta ataunci cand aceasta i-a fost atribuita prin lege , trebuind sa comunice optiunea sa proprietarului in 60 de zile de la data pronuntarii sentintei.